Экспертиза многоквартирных жилых домов

Одно из ведущих мест среди возможных вариантов сегодня на рынке недвижимости отводится многоквартирным домам. Другое дело, что не всегда они построены в соответствии с теми нормами и правилами, которые касаются данной сферы. Обо всех особенностях и подводных камнях должен знать каждый. 

На сегодняшний день активно происходит застройка многоквартирными домами тех участков, которые подходят исключительно для строительства объектов индивидуального строительства, садоводства, подсобного хозяйства и так далее.

Недаром сегодня также существует реестр, в который вошло около 1400 домов, которые в ходе судебных разбирательств рано или поздно могут быть снесены. Об их наличии должен знать каждый потенциальный покупатель. Впрочем, дальше списка дело не пошло, а для того чтобы реально решить проблему, необходимо внести ряд кардинальных изменений в земельное законодательство на местном и федеральном уровне. Общая судебная практика относительно вопросов сноса многоквартирных домов показывает, что при строительстве на неподходящем для этого участке, при его строительстве были нарушены градостроительные нормы либо строительство вообще было осуществлено самовольно. Такой дом гарантированно находится в зоне риска.

В основном судебные иски по данному вопросу выглядят приблизительно одинаково:

  • необходимо произвести самовольный снос построек;
  • аннулировать либо погасить запись о регистрации права собственности.

Следует помнить, что последствия, которые возникают после того, как принято решение о сносе многоквартирного дома, очень масштабные. Все те люди, которые являются собственниками одной из квартир в данном доме, остаются без крыши. Следует заранее быть готовым к тому, что получить обратно свои деньги за жилье не всегда представляется возможным. Недаром число обманутых, которые остались и без квадратных метров, и без денег, огромно. Основные претензии граждане привыкли предъявлять суду, однако далеко не всегда решение вопроса зависти исключительно от судьи, ведь в своей практике он основывается на законах страны.

Самовольная постройка

На сегодняшний день действует статья 222 Гражданского кодекса РФ, в которой четко указано, какие именно постройки называются объектами самовольного строительства. Для того чтобы постройка могла быть признана самовольной, должен встречаться один из таких признаков:

  • участок не разрешен для использования с такой целью на законодательном уровне;
  • отсутствует решение на строительство;
  • постройка была возведена с нарушениями норм. 

Естественно, что меньше всего вопросов вызывает второй и третий пункт. Что касается первого, то он может вызывать стойкое недоумение, так как, по мнению большинства, статус земли можно изменить гораздо проще и безболезненнее, чем выселять ни в чем не повинных людей.

Для того чтобы разобраться с этим вопросом, необходимо обратить внимание на то, какие категории и целевое назначение может иметь земля, предназначенная для строительства.

Сегодня согласно закону принято выделять:

  • сельскохозяйственные земли;
  • поселенческие земли;
  • земли специального назначения;
  • природоохранные территории и объекты;
  • лесной фонд;
  • водный фонд;
  • запас.

Осуществление жилого строительства возможно на предназначенных для этого землях поселений. При этом важно, чтобы осуществление застройки проводилось согласно градостроительному регламенту. Градостроительным регламентом может предусматриваться определенный вид разрешенного использования, которые прописаны в пункте 3 статьи 85 ЗК РФ.

В свою очередь, строительство многоквартирного дома не может осуществляться на участке, который предназначен для садоводства и строительства небольших домов в соответствии с нормой закона. Строительство многоквартирного дома нарушает интересы граждан, проживающих на той же территории. Это основание является особенно веским при принятии решения судом о сносе дома. 

Именно поэтому наши специалисты в очередной раз рекомендуют всем перед тем, как осуществлять покупку, обращать внимание на вид того земельного участка, который был использован при строительстве. Если рассматриваемый участок изначально был предназначен для дачного строительства, то покупку следует отменить. 

При ведении дел о необходимости сноса суды часто сталкиваются с такой проблемой, как необходимость разграничения индивидуальных жилых и многоквартирных домов. В действующем же на сегодняшний день законодательстве отсутствует четкое описание того что такое многоквартирный дом. 

Права собственности

Примечательно, что на сегодняшний день действует законодательство, согласно которому индивидуальный жилой дом может стать общей долевой собственностью. После этого данная общая долевая собственность может быть перекрашена выделом своей доли одним из участников по соглашению с другими участниками либо по решению суда. Результатом всех этих изменений является переход дома в категорию многоквартирного объекта. В том случае, если вид земельного участка при этом остается неизменным, могут вступать в силу действия закона о самовольном строительстве.

Правила покупки квартиры в многоквартирном доме на участке с нарушениями

Мы советуем своим клиентам, которые решили купить квартиру в доме на участке для индивидуального строительства, всегда обращать внимание на стадию строительства. Если права на дом ещё не зарегистрированы, приобретать квартиру в нем не рекомендуется. Кроме того, нужно помнить, что высота дома не может быть выше 3 этажей. Также следует помнить, что каждая часть дома должна иметь отдельный земельный участок, и также должны быть соблюдены все градостроительные нормы и правила.

Если у дома имеются нарушения, то их необходимо проверить на предмет того, насколько они создают угрозу для жизни и здоровья граждан, нарушая их интересы и права. Выбранный вами дом не должен обладать признаками общего имущества, а также должен иметь адрес, присвоенный в установленном законом порядке.

В идеальной ситуации должен быть в наличии опорный документ, которым подтверждается, что изначально дом строился для одной семьи, а именно разрешение на строительство. В современном же мире многие застройщики, действующие незаконно, пренебрегают этим разрешением. 

Лазейкой же для многих является тот факт, что при возведении многоквартирного дома на участке, вид которого не позволяет это сделать, разрешение на строительство объекта не выдается. В то же время разрешение на строительство при регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом не нужно, и проведение государственной экспертизы таких объектов не проводится. Результат простой – многие возводят многоквартирный дом, представляя его как индивидуальное строительство, оформляя право собственности по упрощённой схеме. Сегодня же можно утверждать, что если есть признаки самовольной постройки, суд все же может признать имущество самовольной постройкой. В качестве решения суда может быть представлено решение о внесении записи в ЕГРП. В записи указывается, что право собственности ответчика на постройку самовольного характера прекращены. 

Вывод из написанного выше прост - даже в том случае, если у дома в наличии есть зарегистрированное право собственности, это не является гарантией того, что дом нельзя будет снести. В свете таких перспектив тот факт, что у дома должно быть разрешение на строительство, приобретает еще больший вес.

Как сохранить самовольно возведенный многоквартирный дом в судебном порядке

Бывают ситуации, в которых жилой дом официально может признаваться самовольной постройкой, однако суд принимает решение о его сохранении. Это касается тех случаев, когда дом имеет все необходимые для судебного разбирательства признаки самовольной постройки. Это отсутствие разрешения на строительство и отсутствие акта, свидетельствующего о вводе в эксплуатацию. В то же время, само наличие данного дома никоим образом не вредит здоровью или жизни граждан, и потому иск о признании прав собственности может быть признан удовлетворенным. Таким образом, видно, что только отсутствие разрешительной документации не является причиной для сноса дома. Не факт, что по решению суда будут признаны права собственности, но и решение о сносе также не принимается так быстро, и на него должны быть веские основания. 

Естественно, что самостоятельно разобраться во всех особенностях крайне сложно. И потому в том случае, если вы каким-либо образом касаетесь вопроса покупки либо строительства многоквартирного дома, первое, что нужно сделать, это проконсультироваться со специалистами, которые могут дать исчерпывающий ответ на любые вопросы.

Для того чтобы все моменты были учтены, необходимо проведение экспертизы, которой учитываются все возможные варианты развития событий. Этим вопросом с удовольствием займутся специалисты нашей компании, для которых нет нерешаемых задач. При проведении экспертизы соблюдается процедура, которая позволяет сделать максимально объективные и правильные выводы.





(495) 225-44-52бесплатная консультация